정의
변동금리 모기지(ARM, Adjustable-rate mortgage)
변동금리 모기지(ARM)는 초기 일정 기간 금리가 고정되고, 그 후 정기적으로 금리가 재설정되는 주택담보대출입니다. 새 금리는 시장 지수에 정해진 가산금리(margin)를 더해 정하며, 금리 상한이라는 한도 안에서 움직입니다. ARM은 보통 비슷한 고정금리 모기지보다 낮은 금리로 시작합니다.
ARM의 이름은 구조를 나타냅니다. 5/1 ARM은 5년간 고정된 뒤 1년에 한 번 조정됩니다. 7/6 ARM은 7년간 고정된 뒤 6개월마다 조정됩니다. 조정할 때마다 새 금리는 그 시점의 지수 값에 가산금리를 더한 값이며, 금리 상한의 제한을 받습니다.
계산 예시. 차입자가 $400,000, 30년 ARM을 처음 5년간 예시 금리 5.75%로 받습니다. 원리금 상환액은 약 $2,334입니다. 5년 후 잔액은 약 $371,000입니다. 이때 지수와 가산금리를 더한 값이 7.25%라면, 남은 25년의 상환액은 약 $2,682로 오릅니다. 매달 $350 가까이 늘어나는 셈입니다. 반대로 금리가 내려가면 하한(floor)이 있는 범위 안에서 상환액도 줄 수 있습니다.
ARM은 첫 조정 전에 집을 팔거나, 재융자(리파이낸스)하거나, 소득이 늘 것으로 예상하는 차입자에게 맞습니다. 계획이 바뀌어도 더 높은 상환액을 감당할 수 있어야 합니다. 위험은 상환액 급증(payment shock)입니다. 그래서 대출 기관은 ARM 차입자를 시작 금리보다 높은 금리로 심사하는 경우가 많습니다. 이자만 납부 ARM과 옵션 ARM은 구조가 더 복잡합니다. ARM 계산기로 첫 조정 전후의 상환액을 비교할 수 있습니다.
이 용어를 사용하는 계산기
자주 묻는 질문 · 질문 2개
변동금리 모기지(ARM, Adjustable-rate mortgage)에 대한 질문
ARM에서 5/1은 무슨 뜻입니까?
앞의 숫자는 고정 기간(년)이고, 뒤의 숫자는 그 이후 금리 조정 주기로 여기서는 1년에 한 번입니다. 5/6 ARM은 5년 차 이후 6개월마다 조정됩니다.
ARM 상환액이 줄어들 수도 있습니까?
네. 지수가 내려가면 다음 조정 때 금리와 상환액이 줄 수 있습니다. 다만 많은 ARM에는 하한이 있으며, 대개 가산금리 수준입니다. 금리는 그 아래로 내려가지 않습니다.
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