변동금리 모기지(ARM, Adjustable-rate mortgage)
변동금리 모기지(ARM)는 초기 일정 기간 금리가 고정되고, 그 후 정기적으로 금리가 재설정되는 주택담보대출입니다. 새 금리는 시장 지수에 정해진 가산금리(margin)를 더해 정하며, 금리 상한이라는 한도 안에서 움직입니다. ARM은 보통 비슷한 고정금리 모기지보다 낮은 금리로 시작합니다.
용어집
사전 자격 심사 용어집
계산기와 가이드에 나오는 모기지·리드 생성 용어를 쉽게 정의했습니다. 각 용어마다 계산 예시와 사전 자격 심사 퍼널에서 중요한 이유를 담았습니다.
용어 41개
41
모든 용어는 해당 용어를 사용하는 계산기로 연결됩니다.
A
분할상환(Amortization)
분할상환은 정기적으로 같은 금액을 내서 대출을 갚는 과정입니다. 각 납부액은 해당 기간의 이자를 먼저 충당하고 나머지로 원금을 줄입니다. 초기 납부액은 대부분 이자이고, 후기 납부액은 대부분 원금입니다. 상환 일정표는 잔액이 0이 될 때까지 납부 회차마다 이 배분을 보여 줍니다.
연이율(APR, Annual percentage rate)
연이율(APR)은 대출의 연간 비용을 하나의 백분율로 나타낸 값입니다. 이자율에 개설 수수료, 할인 포인트 같은 일부 금융 비용을 더해 계산합니다. 대출 기관은 APR을 반드시 공시해야 하므로, 금리와 수수료가 서로 다른 제안을 비교할 때 유용합니다.
B
손익분기점(Break-even point)
손익분기점은 금리나 납입금이 낮아져 생기는 월 절감액이 클로징 비용이나 할인 포인트 같은 초기 비용을 회수하는 데 걸리는 개월 수입니다. 그보다 오래 대출을 유지하면 이득이고, 그 전에 매각하거나 재융자하면 손해입니다.
은행 거래 내역서 대출(Bank statement loan)
은행 거래 내역서 대출은 비적격 모기지(non-QM)의 하나로, 자영업 차입자가 세금 신고서 대신 12개월 또는 24개월의 개인 또는 사업자 은행 거래 내역서로 소득을 증빙할 수 있게 합니다. 대출기관은 인정되는 입금액의 평균을 내고 비용 계수를 적용해 심사 인정 소득을 추정합니다. 금리, 수수료, 계약금(다운페이먼트) 요건은 보통 에이전시 대출보다 높습니다.
총부채 비율(Back-end ratio)
백엔드 비율은 예정된 주택 납부액에 다른 모든 정기 월 부채를 더해 월 총소득으로 나눈 값입니다. 새 모기지(주택담보대출)와 함께 자동차 대출, 학자금 대출, 카드 최소 납부액, 부양비까지 담기 때문에 대출 기관이 가장 중시하는 총부채상환비율(DTI) 수치입니다.
풍선 상환금(Balloon payment)
풍선 상환금(벌룬 페이먼트)은 대출 만기에 남은 잔액을 한 번에 갚는 큰 금액입니다. 정기 상환액은 더 긴 상환 일정을 기준으로 계산됩니다. 예를 들어 30년 상환 일정으로 계산한 7년 만기 대출은 원금 대부분이 7년 차에 풍선 상환금으로 남습니다.
C
보완 요인(Compensating factors)
보완 요인은 프로그램의 일반 기준을 넘는 총부채상환비율(DTI) 같은 약점을 상쇄할 수 있는 모기지(주택담보대출) 신청의 강점입니다. 흔한 예로는 넉넉한 현금 예비 자금, 큰 계약금(다운페이먼트), 좋은 신용, 주거비 증가가 거의 없는 경우, 긴 근속 기간, 기준을 넘는 잔여 소득이 있습니다.
적격 대출 한도(Conforming loan limit)
적격 대출 한도는 Fannie Mae와 Freddie Mac이 매입하거나 보증할 수 있는 최대 대출 금액입니다. FHFA가 매년 정하며, 1세대 주택에 대한 전국 기준 한도와 지정된 고비용 카운티의 더 높은 한도가 있습니다. 해당 한도를 넘는 대출은 점보 대출이며 다른 규칙을 따릅니다.
클로징 비용(Closing costs)
클로징 비용은 모기지(주택담보대출) 클로징 때 계약금(다운페이먼트)과 별도로 내는 수수료와 선납 항목입니다. 개설 수수료와 포인트 같은 대출 기관 비용, 감정평가와 권원 보험 같은 제3자 서비스 비용, 정부 등기 수수료와 세금, 그리고 이자와 에스크로 계좌를 채우는 선납 항목이 포함됩니다.
현금 인출 재융자(Cash-out refinance)
현금 인출 재융자는 기존 모기지(주택담보대출)를 더 큰 새 대출로 바꾸고, 그 차액에서 클로징 비용을 뺀 금액을 차입자에게 현금으로 지급하는 방식입니다. 받을 수 있는 금액은 대출 기관이 현금 인출 대출에 정한 최대 주택담보인정비율(LTV)로 제한되므로, 차입자는 주택 지분(에퀴티)의 일부만 쓸 수 있습니다.
D
총부채상환비율(DTI)
총부채상환비율(DTI)은 차입자의 월 총소득 중 월 부채 상환에 쓰이는 비중입니다. 대출 기관은 주거비만 따지는 비율(프런트엔드)과 전체 부채를 따지는 비율(백엔드)을 함께 봅니다. 모기지(주택담보대출) 납부액을 서류상 감당할 수 있는지 판단하는 주요 기준 중 하나입니다.
할인 포인트(Discount points)
할인 포인트는 차입자가 클로징 때 대출 기관에 미리 내는 수수료로, 그 대가로 더 낮은 금리를 받습니다. 1포인트는 대출 금액의 1%입니다. 포인트당 금리가 얼마나 내려가는지는 대출 기관과 시장 상황에 따라 다르므로, 결국 차입자가 대출을 얼마나 오래 유지하느냐가 판단 기준이 됩니다.
E
에스크로 계좌(Escrow account)
모기지(주택담보대출) 에스크로 계좌는 대출 서비서(servicer)가 관리하며 차입자의 재산세와 주택 보험료를 납부하는 계좌입니다. 매달 상환액의 일부가 이 계좌로 들어가고, 납부 기한이 되면 서비서가 대신 냅니다. 에스크로 금액은 매년 검토되며 세금이나 보험료가 바뀌면 조정됩니다.
F
주거비 비율(Front-end ratio)
프런트엔드 비율은 주거비 비율이라고도 하며, 월 주택 납부액 전체를 월 총소득으로 나눈 값입니다. 원금, 이자, 재산세, 주택 보험료, 모기지 보험료, HOA 관리비를 포함하지만 다른 부채는 포함하지 않습니다. 주택 하나가 차입자 소득의 얼마를 차지하는지 보여 줍니다.
FHA 모기지 보험료(MIP)
모기지 보험료(MIP)는 연방주택청(FHA) 대출에서 민간 모기지 보험(PMI) 대신 부과되는 보험료입니다. 두 부분으로 나뉩니다. 보통 대출에 포함해 융자하는 선납 보험료와, 매월 나눠 내는 연간 보험료입니다. 대출 기관을 보호하고 FHA 보험 프로그램의 재원이 됩니다.
H
주택 지분(Home equity)
주택 지분(에퀴티)은 소유자가 온전히 소유한 집의 몫으로, 현재 시장 가치에서 그 집을 담보로 한 모든 대출 잔액을 뺀 금액입니다. 모기지(주택담보대출)를 갚아 나가고 집값이 오르면 지분이 늘고, 집값이 내려가거나 집을 담보로 돈을 빌리면 지분이 줄어듭니다.
주택담보 신용한도(HELOC, home equity line of credit)
주택담보 신용한도(HELOC)는 집을 담보로 하는 회전식 신용한도로, 보통 1순위 모기지(주택담보대출) 다음의 2순위 담보입니다. 차입자는 인출 기간 동안 필요할 때 돈을 꺼내 쓰며, 이때는 흔히 이자만 냅니다. 이후 상환 기간에 원금과 이자를 갚습니다. 금리는 대개 변동금리입니다.
I
이자만 납부 대출(Interest-only loan)
이자만 납부 대출은 초기 일정 기간, 흔히 5년에서 10년 동안 차입자가 이자만 내는 모기지(주택담보대출)입니다. 그동안 잔액은 줄지 않습니다. 이자만 납부 기간이 끝나면 남은 기간에 원금 전체를 갚아야 하므로 상환액이 크게 늘 수 있습니다.
J
점보 대출(Jumbo loan)
점보 대출은 해당 카운티의 적격 대출 한도보다 큰 모기지(주택담보대출)로, Fannie Mae와 Freddie Mac이 매입할 수 없습니다. 대출 기관은 점보 대출을 직접 보유하거나 민간에 매각하므로, 신용 점수, 계약금(다운페이먼트), 총부채상환비율(DTI), 현금 예비 자금 기준을 각 대출 기관이 직접 정합니다.
L
리드 웹훅(Lead webhook)
리드 웹훅(webhook)은 새 리드의 데이터를 보통 JSON 형식으로, 리드를 수집한 시스템에서 CRM, 자동화 플랫폼, 맞춤 엔드포인트 같은 다른 시스템으로 보내는 자동 HTTP 요청입니다. 리드가 제출되는 순간 실행되므로 누군가 데이터를 손으로 옮기지 않아도 후속 워크플로가 시작됩니다.
주택담보인정비율(LTV)
주택담보인정비율(LTV)은 모기지(주택담보대출) 금액을 주택 감정가와 구매 가격 중 낮은 쪽으로 나눠 백분율로 나타낸 값입니다. 대출 기관이 부동산의 얼마를 융자하는지 보여 줍니다. LTV는 금리 책정, 모기지 보험, 현금 인출 한도, 차입자가 이용할 수 있는 프로그램에 영향을 줍니다.
M
모기지 리캐스트(Mortgage recast)
모기지 리캐스트(원금 재산정)는 차입자가 원금을 목돈으로 상환한 뒤 서비서가 월 납입금을 다시 계산하는 것입니다. 금리와 만기일은 그대로이고, 줄어든 잔액을 남은 기간에 다시 나누기 때문에 필수 납입금이 내려갑니다. 모든 대출이나 서비서가 이를 허용하지는 않습니다.
N
NMLS ID
NMLS ID는 전국 다주 라이선스 시스템 및 등록부(NMLS)를 통해 모기지 회사, 지점, 개인 대출 모집인에게 부여되는 고유 식별 번호입니다. 해당 개인이나 회사에 평생 유지되며, 소비자와 규제 기관은 NMLS Consumer Access에서 라이선스와 등록 상태를 조회할 수 있습니다.
P
민간 모기지 보험(PMI)
민간 모기지 보험(PMI)은 일반(컨벤셔널) 모기지(주택담보대출)에서 계약금(다운페이먼트)이 가치의 20% 미만일 때, 차입자가 아니라 대출 기관을 보호하는 보험입니다. 보통 모기지 납부액의 일부로 매월 내며, 주택 지분(에퀴티)이 충분히 쌓이면 해지할 수 있습니다.
사전 승인(Pre-approval)
모기지(주택담보대출) 사전 승인은 대출 기관이 신용을 조회하고 급여 명세서, W-2, 은행 거래 내역서 같은 서류를 검토한 뒤, 차입자가 특정 대출 금액에 자격이 있다고 밝히는 조건부 확인입니다. 사전 자격 심사보다 강력하지만 여전히 부동산, 감정 평가, 최종 심사에 달려 있습니다.
사전 자격 심사(Pre-qualification)
모기지(주택담보대출) 사전 자격 심사는 차입자가 밝힌 소득, 부채, 자산, 계약금(다운페이먼트)을 바탕으로 빌릴 수 있는 금액을 비공식적으로 추정하는 것입니다. 보통 서류 검증이 없으며 대출 약정도 아닙니다. 사전 승인과 정식 신청에 앞선 첫 단계이자 가장 가벼운 단계입니다.
PITI(원금, 이자, 세금, 보험료)
원리금·세금·보험료(PITI)는 원금(principal), 이자(interest), 세금(taxes), 보험료(insurance)를 뜻하며, 일반적인 월 모기지(주택담보대출) 납부액의 네 가지 구성 요소입니다. 대출 기관은 원리금만이 아니라 PITI를 기준으로 심사하며, 해당되면 보통 모기지 보험료와 HOA 관리비도 더합니다. 총부채상환비율(DTI)에 쓰이는 주거비 수치입니다.
Q
심사 인정 소득(Qualifying income)
심사 인정 소득은 대출기관이 모기지(주택담보대출) 심사에 사용하는 세전 월 소득입니다. 증빙 서류와 그 소득이 계속될 것이라는 합리적인 예상을 근거로 합니다. 변동 소득, 새로 생긴 소득, 증빙이 부족한 소득은 평균을 내거나 줄이거나 제외할 수 있어, 차입자가 생각하는 소득보다 낮은 경우가 많습니다.
R
금리 상한(Rate caps, ARM caps)
금리 상한은 변동금리 모기지(ARM)의 금리가 바뀔 수 있는 폭을 제한하는 장치입니다. 대부분의 ARM에는 세 가지가 있습니다. 첫 조정 때의 초기 상한, 이후 매 조정 때의 정기 상한, 대출 전체 기간의 평생 상한입니다. 상한은 대출 서류에 명시되며 2/1/5처럼 세 숫자로 표시하는 경우가 많습니다.
금리·기간 재융자(Rate-and-term refinance)
금리·기간 재융자는 의미 있는 현금 인출 없이, 금리나 대출 기간 또는 둘 다를 바꾸려고 기존 모기지(주택담보대출)를 새 대출로 바꾸는 방식입니다. 차입자는 상환액을 낮추거나, 기간을 줄이거나, 변동금리에서 고정금리로 바꾸거나, 모기지 보험을 없애려고 이 방식을 씁니다.
예비 자금(Reserves)
모기지 예비 자금은 계약금(다운페이먼트)과 클로징 비용을 치른 뒤 차입자에게 남는 유동 자산 또는 그에 준하는 자산으로, 보통 전체 주거비 납입금의 개월 수로 측정합니다. 실직이나 예상치 못한 지출에 대비한 완충 장치가 있음을 대출기관에 보여 주며, 예비 자금이 넉넉하면 경계선에 있는 심사 서류가 강해질 수 있습니다.
잔여 소득(Residual income)
잔여 소득은 세금, 새 주거비, 정기 부채 상환, 예상 유지비와 공과금을 내고 가구에 매달 남는 돈입니다. 재향군인부(VA) 대출은 총부채상환비율(DTI)과 함께 이를 핵심 심사 기준으로 쓰며, 그 결과를 가구원 수, 대출 금액, 지역에 따라 달라지는 최소 기준과 비교합니다.
RESPA 제8조(RESPA Section 8)
RESPA 제8조는 부동산 결제 절차법(RESPA)의 조항으로, 연방 관련 모기지 대출의 결제 서비스 업무를 소개하는 대가로 가치 있는 것을 주거나 받는 행위를 금지하고, 실제로 수행하지 않은 서비스에 대한 수수료 분배를 금지합니다. 모기지 공동 마케팅을 신중하게 설계해야 하는 주된 이유입니다.
S
리드 응답 속도(Speed-to-lead)
리드 응답 속도는 예비 차입자가 문의를 제출한 시점부터 대출 담당자가 처음으로 의미 있는 연락을 할 때까지 걸린 시간입니다. 모기지 대출에서는 방금 숫자를 계산해 본 차입자가 제출 직후 몇 분 동안 가장 관심이 높으므로, 동의 규칙을 지키는 한 응답이 빠를수록 대개 더 많은 상담으로 이어집니다.
T
트리거 리드(Trigger leads)
트리거 리드는 신용평가기관이 모기지 관련 신용 조회를 확인한 뒤 다른 대출기관에 판매하는 소비자 명단으로, 그 사람이 대출을 알아보고 있다는 신호가 됩니다. 경쟁 대출기관은 흔히 몇 시간 안에 차입자에게 연락합니다. 2025년에 서명된 연방법이 이 리드의 판매 방식을 제한합니다.
TCPA 동의(TCPA consent)
TCPA 동의는 기업이 전화소비자보호법(TCPA)에 따라 특정 마케팅 전화나 문자를 보내기 전에 일반적으로 받아야 하는 허락입니다. 특히 자동 발신 시스템이나 사전 녹음 또는 인공 음성을 사용할 때 해당합니다. 텔레마케팅의 경우 보통 사전 명시적 서면 동의를 뜻하며, 명확하게 받아야 하고 구매 조건으로 요구해서는 안 됩니다.
U
USDA 보증 수수료(USDA guarantee fee)
USDA 보증 수수료는 미국 농무부(USDA) 농촌개발청(Rural Development) 보증 주택 대출에서 연방 보증의 대가로 차입자가 내는 비용입니다. 두 부분으로 나뉩니다. 보통 대출에 포함해 융자하는 1회성 선납 수수료와, 매월 걷는 연간 수수료입니다. 둘은 다른 대출에서 모기지 보험이 하는 역할을 합니다.
UTM 매개변수(UTM parameters)
UTM 매개변수는 utm_source, utm_medium, utm_campaign처럼 URL 끝에 붙이는 태그로, 분석 도구와 리드 수집 도구에 방문자가 어디서 왔는지 알려 줍니다. 대출 담당자는 짐작하지 않고 어떤 광고, 이메일, 게시물, 파트너가 각 리드를 만들었는지 확인할 수 있습니다.
V
VA 펀딩 수수료(VA funding fee)
VA 펀딩 수수료는 재향군인부(VA)가 보증하는 대부분의 주택 대출에 한 번 부과되는 비용으로, 월 모기지 보험 대신 프로그램 재원을 마련합니다. 금액은 계약금(다운페이먼트)과 차입자가 이전에 VA 대출 혜택을 쓴 적이 있는지에 따라 달라집니다. 융자에 포함할 수 있으며, 복무 관련 장애가 있는 많은 재향군인은 면제됩니다.
W
화이트 라벨(White-label)
화이트 라벨은 기업이 공급업체의 브랜드가 아닌 자사 브랜드로 제공하는 소프트웨어를 말합니다. 모기지 계산기 퍼널에서는 공급업체 표기를 없애고, 대출 담당자나 중개업체의 자체 도메인에서 계산기를 제공하고, 브랜드가 적용된 이메일과 포털을 보내는 것을 뜻합니다. 차입자는 처음부터 끝까지 하나의 일관된 브랜드를 보게 됩니다.
필터와 일치하는 계산기가 없습니다.
자주 묻는 질문 · 질문 6개
대출 담당자들이 묻는 질문
사전 자격 심사를 받으면 신용 점수가 떨어지나요?
보통은 그렇지 않습니다. 일반적인 사전 자격 심사는 신용 조회가 아니라 본인이 밝힌 정보에 의존하기 때문입니다. 일부 대출 기관은 소프트 조회를 하는데, 이는 점수에 영향을 주지 않습니다. 하드 조회는 보통 나중에 사전 승인이나 신청 단계에서 이루어집니다.
사전 자격 심사 결과는 얼마 동안 유효한가요?
추정치일 뿐이므로 정해진 만료일은 없습니다. 소득, 부채, 저축 또는 시장 금리가 계산을 바꿀 만큼 달라지기 전까지는 쓸모가 있습니다. 대부분의 구매자는 매수 제안을 하기 전에 사전 승인으로 넘어가는 것이 좋습니다.
DTI는 총소득으로 계산하나요, 실수령액으로 계산하나요?
세금, 퇴직 연금 납입금, 건강 보험료를 빼기 전의 월 총소득으로 계산합니다. 실수령액을 쓰면 대출 기관이 계산할 비율보다 나빠 보입니다.
공과금과 휴대폰 요금도 DTI에 포함되나요?
일반적으로 포함되지 않습니다. DTI는 신용 보고서나 법원 명령에 나타나는 부채와 주택 납부액을 셉니다. 일상 생활비는 빠지므로, 비율은 괜찮아 보여도 예산은 여전히 빠듯하게 느껴질 수 있습니다.
모기지 문의에 적절한 리드 응답 속도는 어느 정도입니까?
도움이 되는 내용으로, 동의 범위 안에서 가능한 한 빨리 응답하는 것입니다. 몇 시간이 아니라 몇 분이 이상적입니다. 자신의 응답 시간 중앙값을 추적하고 줄여 나가십시오.
리드가 양식을 제출하자마자 문자를 보내도 됩니까?
해당 유형의 메시지에 필요한 동의를 받았고, 프로세스가 전화소비자보호법(TCPA)과 주 규칙을 따르는 경우에만 가능합니다. 동의 문구와 워크플로를 컴플라이언스 팀이나 법률 자문과 확인하십시오.
PrequalFunnel
다음 차입자는 이미 회원님의 사이트에 와 있습니다.
찾아온 숫자를 보여 주고, 그 숫자가 담긴 리드를 받으십시오.
Originator는 영구 무료입니다. 웹훅과 자사 브랜드가 필요할 때 업그레이드하십시오. 월간·연간 요금제는 14일 무료 체험이 있습니다. 체험 종료 전에 해지하면 요금이 청구되지 않습니다.