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债务整合

让经纪人一开始就看清全部债务的房贷债务整合计算器

它把房主的信用卡、车贷和其他余额并入一笔新房贷，再把新的单一月供与他们现在的还款作比较，显示每月节省、新贷款金额以及新贷款的总利息。经纪人收到的线索已经列出了借款人想摆脱的每一笔月度还款。

少有的一种线索表单：房主在第一通电话之前就把每月债务负担交给了您。

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实时计算器

这就是您的访客使用的计算器。输入数字即可看到效果。

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房主使用债务整合计算器时是什么情况？

通常是每月压力大。信用卡最低还款、车贷和个人贷款加在一起，而房主知道房子里有房屋净值。

假设他们的房贷余额为 $240,000，每月本金和利息 $1,500，另有 $45,000 的其他债务，每月要还 $1,350。把这些全部并入一笔 $285,000、6.875%、30 年期的房贷，月供约 $1,872，在这个示例中比现在每月少付约 $978。这种减轻是真实的。他们可能没想到的是，信用卡债务现在被摊到了 30 年，而且以他们的房子作抵押。很多人对这些余额感到难为情，所以第一通电话的语气很重要。

如何负责任地跟进债务整合线索？

从他们给您的数字开始。**待整合的其他债务（Other Debt to Consolidate）和其他债务的当前还款（Current Payments on Other Debt）**告诉您要重组多少债务、每月花费多少；**当前房贷余额（Current Mortgage Balance）**和新贷款金额告诉您再融资的规模。计算器没有采集的是房屋价值，所以您的第一个问题就是它，因为套现上限决定了这 $45,000 能否全部纳入。

这条线索也关乎后端 DTI。用约 $372 的新增房贷月供替代 $1,350 的每月债务还款，会改变借款人的债务收入比（DTI），您可以在打电话前用 DTI 计算器模拟一下。

做那个把**新贷款总利息（Total Interest on New Loan）**和节省并列展示的顾问。然后建议一道防线：继续把接近原债务还款的金额用于偿还本金，或者选择较短的期限，这样整合就不会把五年的信用卡债变成三十年的房贷利息。如果 HighLevel 不是您的 CRM，可以通过 Zapier 或 Make 把这些线索送入专属的培育流程；语气应该是支持性的，而不是催促。

进入您 CRM 的内容

这些数字透露了借款人的哪些情况

  • 待整合的其他债务（Other Debt to Consolidate）问题的规模。相对房贷而言余额很大时，需要立即核实房屋价值，因为套现上限可能只能覆盖其中一部分。
  • 其他债务的当前还款（Current Payments on Other Debt）家庭预算的每月压力。余额不大但还款很高，说明是短期或高利率债务，整合带来的减轻最大，DTI 的变化也最明显。
  • 每月节省（Monthly Savings）借款人会记住的那个数字。数字大能带来动力；您的任务是把它和总利息放在一起，让对方基于两个数字做决定。
  • 当前房贷月供（本息）（Current Mortgage Payment (P&I)）和余额一起比较，可以估算出他们当前的利率。如果推算出的利率很低，整合就意味着对便宜的房贷债务重新定价，先谈第二留置权方案可能更合适。

用对方数字写的第一条消息

给债务整合线索的第一条消息怎样才算得体？

{first name} 您好，感谢您分享这些数字。把这些还款合并起来可以每月腾出实实在在的现金，具体有几种做法，取决于您的房屋价值和当前利率。在您做任何决定之前，要不要我准备一份简单的对比，包括长期成本？

确保借款人明白，整合会把无抵押债务变成以房屋作抵押的债务；避免使用承诺债务减免或信用修复的措辞。

这个计算器最适合放在哪里

  1. 01

    关于用房屋净值还清信用卡的房主页面

    那里的搜索流量正在权衡这个决定，会输入真实的余额。

  2. 02

    信用卡利率高企时发给老客户的邮件

    有房屋净值的老客户可以看看整合是否划算，而不会觉得被推销。

  3. 03

    在标签页小组件中放在套现再融资计算器旁边

    借款人可以在同一页面上，在一般套现视角和以债务为重点的视角之间切换。

值得了解的局限

  • 不包括成交费用，所以如果费用计入贷款，实际贷款金额和月供会更高一些。
  • 每月节省衡量的是现金流，而不是成本；把短期债务摊到 30 年期房贷上，可能大幅增加总利息。
  • 房屋价值不是输入项，所以计算器无法判断申请的金额是否在套现 LTV 上限之内。

计算器免责声明: Estimates only. Consolidating shorter-term debt into a long mortgage can lower monthly payments but increase total interest paid over time, and it secures unsecured debt against your home. Closing costs are not included. Consult a financial professional.

计算器中的定义

Cash-out refinance
Replacing a mortgage with a larger new one and using the difference for other purposes, here to pay off other debts. The new loan amount in this calculator is the current mortgage balance plus the debt being consolidated. Lenders cap how much equity can be taken out, and closing costs apply but are not included here.
Debt consolidation
Combining several debts into one loan with a single payment. Rolling credit cards and car loans into a mortgage usually lowers the monthly payment because the rate is lower and the term is much longer. The trade-off is that short-term debt is repaid over decades, which can raise total interest, and it becomes secured by your home.
Monthly savings
Your current mortgage payment plus current payments on the other debts, minus the new mortgage payment. It measures cash-flow relief, not total cost. A large monthly saving can coexist with more interest over the life of the loan, so it is worth reading alongside the total interest on the new loan.
Principal and interest
The part of a mortgage payment that repays the loan and pays interest, excluding property taxes, homeowners insurance and mortgage insurance. Both the current and new mortgage payments in this calculator are principal and interest only. Escrow costs would generally stay similar after refinancing, so leaving them out keeps the comparison even.
Total interest on new loan
All the interest paid over the full term of the new consolidated mortgage if it runs to maturity: total payments minus the new loan amount. Because it includes interest on both the old mortgage balance and the consolidated debts over a long term, it is often larger than the interest those debts would have cost on their own schedules.
Secured debt
A loan backed by collateral that the lender can claim if payments stop, such as a mortgage secured by a home. Credit cards are unsecured. Consolidating them into a mortgage converts unsecured debt into debt tied to your house, so falling behind can put the home at risk rather than only affecting credit.
Closing costs
Fees paid to complete a refinance, such as origination, appraisal, title and recording charges. This calculator does not include them. They are either paid in cash or added to the new loan; if added, the balance and payment rise. Dividing closing costs by the monthly savings gives a rough number of months to recover them.
Loan term
The number of years over which the new consolidated mortgage is repaid. A longer term lowers the monthly payment but raises total interest. Choosing a shorter term than your remaining mortgage, or paying extra each month, can keep much of the rate benefit while limiting how long the consolidated debt is carried.
Loan-to-value ratio (LTV)
The new loan amount divided by the home’s appraised value, as a percent. Adding other debts to the mortgage raises it. Lenders set a maximum LTV for cash-out refinances, which limits how much debt can be consolidated, and a higher LTV can bring a higher rate or mortgage insurance.

本页术语

搭配使用

Debt-to-Income Calculator

三项输入、两个比率、一项诚实的评估，让您对一条线索了解的第一件事就是数字是否可行。

HELOC Calculator

模拟 HELOC 的房主是在告诉您，他们想动用多少房屋净值，以及大致用来做什么。

常见问题 · 8 个问题

关于此计算器的问题

计算器怎么算出我的每月节省？

它把您当前的房贷月供加上要整合的债务的还款，再减去新的房贷月供。如果您现在每月付 $1,500 加 $1,350，新月供是 $1,872，那么每月节省约 $978。两边都不含税费和保险。

为什么新贷款的总利息比我的债务成本高这么多？

因为短期债务现在要在整个房贷期限内偿还，原房贷余额也在计息。一张您可能五年就能还清的信用卡，最终可能要付三十年的利息。额外偿还本金或选择较短期限，能大幅减少总额。

把信用卡债并入房贷有风险吗？

风险的类型变了。信用卡是无抵押的，逾期会损害信用，但不会危及房子。一旦余额并入房贷，就以房产作抵押。这仍然可能是合理的选择，但前提是造成这些余额的消费习惯已经得到控制。

我需要足够的房屋净值才能整合全部债务吗？

需要。新贷款必须在贷款机构对套现再融资规定的最高贷款价值比之内，这取决于贷款项目和居住类型。这个计算器不询问房屋价值，所以在认定每笔余额都能纳入之前，请把新贷款金额和您房屋的估计价值对照一下。

整合方案会如何影响借款人的 DTI？

往往是有利的。还清信用卡和分期贷款，会把这些月度还款从后端比率中去掉，而房贷月供的增幅较小。净变化可能改善 DTI，如果借款人以后还打算再买房，这一点很重要。用 DTI 计算器算一下前后对比，就能看到效果。

这条线索到达时，贷款专员应该先问什么？

询问房屋价值的估计和当前房贷利率。价值决定债务能否纳入套现上限；利率告诉您再融资第一笔房贷是否合理，还是房屋净值信贷额度（HELOC）或房屋净值贷款成本更低。这两个问题都很友好，也表明您看过他们的数字。

我能把整合线索和购房线索分开分配吗？

可以。在 Producer 和 Brokerage 方案上，每个计算器都可以推送到自己的 webhook，因此这个计算器可以触发单独的 HighLevel 工作流，或 Zapier、Make 场景。这样您就能给正在处理债务的房主发送更温和、以教育为先的序列，而不是面向购房的推送。

债务整合推广有哪些营销规则需要注意？

有。避免“抹掉您的债务”之类的说法或任何类似信用修复的表述，宣传月供或节省金额时要小心，这可能需要额外的披露。展示您的 NMLS ID 和执照信息，保持页面的教育性质，并在任何整合广告投放前请合规部门审核。

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今天就把Mortgage Debt Consolidation Calculator放到您的网站上

加上您的品牌，一行代码嵌入，每条线索都附带借款人的数字。

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