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Consolidación de deudas

Calculadora para consolidar deudas con la hipoteca, para corredores que quieren ver todo el panorama desde el inicio

Suma las tarjetas, el préstamo del carro y otros saldos del propietario a una nueva hipoteca, compara ese único pago con lo que paga hoy y muestra el ahorro mensual, el monto del nuevo préstamo y el interés total. El corredor recibe un contacto que ya enumera cada obligación mensual que el cliente quiere eliminar.

El raro formulario en el que un propietario le entrega su carga de deudas antes de la primera llamada.

  • 6 datos
  • 6 resultados
  • Incluida en todos los planes
  • 6 idiomas
Empiece gratis con Originator Lo que los números le dicen del prestatario
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¿Qué está pasando cuando un propietario usa esta calculadora?

Casi siempre hay presión mensual. Los mínimos de las tarjetas, el pago del carro y un préstamo personal se acumulan, y el propietario sabe que tiene plusvalía en la casa.

Supongamos que debe $240,000 de hipoteca con un pago de $1,500 de capital e intereses, más $45,000 de otras deudas que le cuestan $1,350 al mes. Juntarlo todo en una hipoteca de $285,000 al 6.875% a 30 años da un pago cercano a $1,872, unos $978 menos al mes en este ejemplo ilustrativo. Ese alivio es real. Lo que quizá no ha pensado es que la deuda de las tarjetas ahora se paga en 30 años y queda garantizada con su casa. A muchos les da pena hablar de sus saldos, así que el tono importa.

¿Cómo se trabaja con responsabilidad un contacto de consolidación?

Parta de los números que le dio. Otras deudas a consolidar y Pagos actuales de otras deudas le dicen cuánto se reestructura y cuánto le cuesta cada mes; Saldo actual de la hipoteca y el monto del nuevo préstamo le dan el tamaño del refinanciamiento. Lo que la calculadora no pide es el valor de la casa, así que esa es su primera pregunta, porque los límites de retiro de efectivo deciden si caben los $45,000 completos.

Este contacto también es una historia de DTI. Cambiar $1,350 de pagos de deudas por unos $372 más de hipoteca puede modificar la relación deuda-ingreso (DTI) del cliente, algo que puede simular en la calculadora de DTI antes de llamar.

Sea el asesor que muestra el Interés total del nuevo préstamo junto al ahorro. Luego proponga un límite: seguir abonando a capital algo parecido a lo que pagaba en deudas, o elegir un plazo más corto, para que cinco años de tarjetas no se conviertan en treinta años de intereses hipotecarios. Envíe estos contactos a un seguimiento propio con Zapier o Make si su CRM no es HighLevel; el tono debe ser de apoyo, no de urgencia.

Lo que llega a su CRM

Lo que los números le dicen del prestatario

  • Otras deudas a consolidarEl tamaño del problema. Si los saldos son grandes comparados con la hipoteca, hay que revisar de inmediato el valor de la casa, porque los límites de retiro de efectivo quizá solo cubran una parte.
  • Pagos actuales de otras deudasLa presión mensual sobre el presupuesto del hogar. Un pago alto sobre un saldo moderado sugiere deudas de corto plazo o con tasa alta, donde consolidar da más alivio y cambia más el DTI.
  • Ahorro mensualEs la cifra que el cliente va a recordar. Un número grande motiva; su trabajo es ponerlo al lado del interés total para que la decisión se tome viendo ambos datos.
  • Pago actual de la hipoteca (capital e intereses)Junto con el saldo, le permite estimar su tasa actual. Una tasa implícita baja significa que consolidar encarece deuda hipotecaria barata, y quizá conviene hablar primero de un segundo préstamo.

Un primer mensaje que usa sus números

¿Cuál es un primer mensaje respetuoso para un contacto de consolidación?

Hola {nombre}, gracias por compartir sus números. Juntar esos pagos puede liberar dinero cada mes, y hay varias formas de hacerlo según el valor de su casa y su tasa actual. ¿Le preparo una comparación sencilla, incluyendo el costo a largo plazo, antes de que decida algo?

Asegúrese de que el cliente entienda que consolidar convierte deuda sin garantía en deuda garantizada con su casa; evite frases que prometan alivio de deudas o reparación de crédito.

Dónde esta calculadora rinde más

  1. 01

    Página para propietarios sobre pagar tarjetas con el valor de la casa

    Quien llega ahí desde una búsqueda ya está evaluando esta decisión y anota saldos reales.

  2. 02

    Correo a clientes anteriores cuando las tasas de tarjetas están altas

    Los clientes con plusvalía pueden ver si consolidar les conviene sin sentir presión de venta.

  3. 03

    Junto a la calculadora de retiro de efectivo en un widget con pestañas

    El cliente alterna entre una vista general de retiro de efectivo y una enfocada en deudas en la misma página.

Límites que conviene conocer

  • No incluye costos de cierre, así que el monto y el pago reales serán algo mayores si esos costos se financian.
  • El ahorro mensual mide flujo de efectivo, no costo; estirar deudas de corto plazo a una hipoteca de 30 años puede subir mucho el interés total.
  • Como no pide el valor de la casa, la calculadora no sabe si la cantidad solicitada cabe dentro de los límites de LTV para retiro de efectivo.

Aviso de la calculadora: Estimates only. Consolidating shorter-term debt into a long mortgage can lower monthly payments but increase total interest paid over time, and it secures unsecured debt against your home. Closing costs are not included. Consult a financial professional.

Definiciones en la calculadora

Refinanciamiento con retiro de efectivo
Reemplazar una hipoteca por una nueva más grande y usar la diferencia para otros fines, aquí para liquidar otras deudas. El monto del nuevo préstamo en esta calculadora es el saldo actual de la hipoteca más la deuda que se consolida. Los prestamistas limitan cuánto capital puede retirarse, y hay costos de cierre que aquí no se incluyen.
Consolidación de deudas
Combinar varias deudas en un solo préstamo con un solo pago. Pasar tarjetas de crédito y préstamos de auto a una hipoteca suele reducir el pago mensual porque la tasa es más baja y el plazo mucho más largo. La contrapartida es que una deuda de corto plazo se paga durante décadas, lo que puede aumentar el interés total, y queda garantizada con su vivienda.
Ahorro mensual
Su pago hipotecario actual más los pagos actuales de las otras deudas, menos el nuevo pago hipotecario. Mide el alivio en el flujo de efectivo, no el costo total. Un ahorro mensual grande puede coexistir con más interés durante la vida del préstamo, así que conviene leerlo junto con el interés total del nuevo préstamo.
Capital e intereses
La parte del pago hipotecario que liquida el préstamo y paga intereses, sin incluir impuestos a la propiedad, seguro de vivienda ni seguro hipotecario. Tanto el pago hipotecario actual como el nuevo en esta calculadora son solo capital e intereses. Los costos de depósito en garantía suelen mantenerse similares tras refinanciar, así que excluirlos mantiene pareja la comparación.
Interés total del nuevo préstamo
Todo el interés pagado durante el plazo completo de la nueva hipoteca consolidada si llega a su vencimiento: los pagos totales menos el monto del nuevo préstamo. Como incluye el interés tanto del saldo hipotecario anterior como de las deudas consolidadas durante un plazo largo, suele ser mayor que el interés que esas deudas habrían costado con sus propios calendarios.
Deuda garantizada
Un préstamo respaldado por una garantía que el prestamista puede reclamar si se dejan de hacer los pagos, como una hipoteca garantizada con una vivienda. Las tarjetas de crédito no tienen garantía. Consolidarlas en una hipoteca convierte deuda sin garantía en deuda ligada a su casa, así que atrasarse puede poner en riesgo la vivienda y no solo afectar el crédito.
Costos de cierre
Los cargos que se pagan para completar un refinanciamiento, como originación, avalúo, título y registro. Esta calculadora no los incluye. Se pagan en efectivo o se suman al nuevo préstamo; si se suman, el saldo y el pago aumentan. Dividir los costos de cierre entre el ahorro mensual da un número aproximado de meses para recuperarlos.
Plazo del préstamo
El número de años en que se paga la nueva hipoteca consolidada. Un plazo más largo reduce el pago mensual pero aumenta el interés total. Elegir un plazo más corto que el que le queda a su hipoteca, o pagar algo adicional cada mes, puede conservar buena parte del beneficio de la tasa y limitar el tiempo que se arrastra la deuda consolidada.
Relación préstamo-valor (LTV)
El monto del nuevo préstamo dividido entre el valor de avalúo de la vivienda, expresado en porcentaje. Sumar otras deudas a la hipoteca lo aumenta. Los prestamistas fijan un LTV máximo para los refinanciamientos con retiro de efectivo, lo que limita cuánta deuda puede consolidarse, y un LTV más alto puede implicar una tasa mayor o seguro hipotecario.

Términos en esta página

Combina bien con

Cash-Out Refinance Calculator

Un prospecto que ya conoce su LTV es más fácil de calificar que uno que solo hizo clic en "obtenga efectivo ya".

Debt-to-Income Calculator

Tres datos, dos relaciones y una evaluación honesta: lo primero que sabe de un prospecto es si los números funcionan.

HELOC Calculator

El propietario que simula un HELOC le está diciendo cuánto patrimonio quiere usar y, más o menos, para qué.

Preguntas frecuentes · 8 preguntas

Preguntas sobre esta calculadora

¿Cómo calcula la herramienta mi ahorro mensual?

Suma su pago hipotecario actual a los pagos de las deudas que quiere consolidar y le resta el nuevo pago de la hipoteca. Si hoy paga $1,500 más $1,350 y el nuevo pago es de $1,872, ahorra unos $978 al mes. Los impuestos y el seguro quedan fuera en ambos lados de la comparación.

¿Por qué el interés total del nuevo préstamo es mucho mayor que lo que me cuestan mis deudas?

Porque las deudas de corto plazo ahora se pagan durante todo el plazo de la hipoteca, y además se cobra interés sobre el saldo hipotecario anterior. Una tarjeta que quizá habría liquidado en cinco años puede terminar generando interés durante treinta. Abonar extra a capital o elegir un plazo más corto reduce mucho ese total.

¿Es riesgoso pasar mis tarjetas de crédito a la hipoteca?

Cambia el tipo de riesgo. Las tarjetas no tienen garantía: si deja de pagar, se daña su crédito, pero la casa no está en juego. Una vez que los saldos están dentro de la hipoteca, quedan garantizados con la propiedad. Puede ser una buena decisión, pero solo si los hábitos de gasto que crearon esos saldos ya están bajo control.

¿Necesito suficiente plusvalía para consolidar todas mis deudas?

Sí. El nuevo préstamo debe caber dentro de la relación préstamo-valor máxima que el prestamista permite para un retiro de efectivo, que depende del programa y la ocupación. Esta calculadora no pide el valor de la casa, así que compare el monto del nuevo préstamo con el valor estimado de su vivienda antes de dar por hecho que entra todo.

¿Cómo afecta un escenario de consolidación el DTI del cliente?

Muchas veces para bien. Liquidar tarjetas y préstamos a plazos quita esos pagos de la relación total de deuda, mientras que el pago hipotecario sube menos. El cambio neto puede mejorar el DTI, algo importante si el cliente planea otra compra más adelante. Haga el antes y el después en una calculadora de DTI para ver el efecto.

¿Qué debe preguntar primero un oficial de préstamos cuando llega este contacto?

Un estimado del valor de la casa y la tasa actual de la hipoteca. El valor decide si la deuda cabe en los límites de retiro de efectivo; la tasa indica si conviene refinanciar la primera hipoteca o si una HELOC o un préstamo sobre el valor líquido costaría menos. Son preguntas amables y demuestran que leyó sus números.

¿Puedo dirigir estos contactos por un camino distinto al de los compradores?

Sí. En los planes Producer y Brokerage cada calculadora puede enviar a su propio webhook, así que esta puede activar un flujo aparte en HighLevel o un escenario de Zapier o Make. Eso le permite mandar una secuencia más cuidadosa y educativa a propietarios con deudas, en lugar de una pensada para compradores.

¿Hay reglas de publicidad que vigilar con ofertas de consolidación de deudas?

Sí. Evite frases como "borre sus deudas" o cualquier cosa que suene a reparación de crédito, y tenga cuidado al anunciar pagos o ahorros, porque pueden exigir divulgaciones adicionales. Muestre su NMLS ID y su información de licencia, mantenga la página educativa y pida a cumplimiento que revise cualquier anuncio antes de publicarlo.

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