نقطة التعادل

المعادلة الأساسية هي التكلفة المقدمة مقسومة على التوفير الشهري. والناتج بالأشهر.

مثال عملي. تكلّف إعادة تمويل $4,500 وتخفض دفعة الأصل والفائدة بمقدار $150 شهريًا. نقطة التعادل $4,500 / $150 = 30 شهرًا. والمقترض الذي يخطط للبقاء ثلاث سنوات أخرى على الأقل سيخرج رابحًا على الأرجح؛ أما من يتوقع الانتقال خلال 18 شهرًا فالأرجح ألا يعيد التمويل.

للصيغة البسيطة نقاط عمياء. فهي تقارن الدفعات لا إجمالي الفائدة، لذا قد تضلّل حين تكون مدة القرض الجديد أطول؛ فالدفعة الأقل على 30 سنة جديدة قد تعني فائدة إجمالية أكبر. والمقارنة الأدق تنظر إلى الرصيد والفائدة المدفوعة في كل مسار على مدى فترة الاحتفاظ نفسها. كما يمكن للضرائب وتكلفة الفرصة البديلة للنقد وأي تغيير في التأمين على الرهن العقاري أن تغيّر الإجابة. وإذا مُوّلت تكاليف الإغلاق بدلًا من دفعها نقدًا، يقل التوفير وتتأخر نقطة التعادل.

ينطبق المنطق نفسه على نقاط الخصم واعتمادات المُقرض والاختيار بين عروض قروض برسوم مختلفة. وفي كل حالة يبقى السؤال واحدًا: كم من الوقت حتى يسترد الخيار الأرخص شهريًا تكلفته المقدمة الإضافية؟ وحاسبة إعادة التمويل وحاسبة نقاط الرهن العقاري كلتاهما تعرضانها.