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Cargos, anticipos y escrow

Calculadora de costos de cierre para corredores hipotecarios: tres grupos y una sola cifra de efectivo

La calculadora de costos de cierre agrupa los gastos de una compra en cargos del prestamista, cargos de terceros y pagos anticipados con escrow, y muestra el total, el efectivo para el cierre y el costo como porcentaje del precio. Al corredor le da una cifra rápida y comparable para el comprador, y un prospecto que ya piensa en cargos.

Una estimación de cierre en tres grupos que el comprador entiende y que le dice a usted cómo está comparando prestamistas.

  • 7 datos
  • 6 resultados
  • Incluida en todos los planes
  • 6 idiomas
Empiece gratis con Originator Lo que los números le dicen del prestatario
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Esta es la calculadora que usan sus visitantes. Ingrese números para verla funcionar.

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¿Qué quiere saber el comprador al usar una calculadora de gastos de cierre?

Un total aproximado, y rápido. Este visitante suele estar más temprano que quien ya tiene contrato: tiene un precio objetivo y un pago inicial en mente, ha oído que los gastos de cierre son "unos cuantos por ciento", pero nadie se lo ha traducido a dólares.

Tres grupos son más fáciles de entender que una docena de renglones. Los cargos del prestamista son los que sospecha que más cambian entre prestamistas; los de terceros parecen fijos; los pagos anticipados y el escrow confunden a casi todos, porque en realidad no son cargos por el préstamo. El porcentaje sobre el precio le da una referencia para comparar con lo que pagaron sus conocidos o con una Estimación del Préstamo posterior. Muchos la usan dos veces, una con menor pago inicial, para ver cómo cambian los cargos del prestamista.

¿Cómo puede un corredor usar esta calculadora para iniciar mejores conversaciones?

Úsela como compañera de su calculadora de pagos en las páginas de compra, y por sí sola en páginas que respondan búsquedas como "cuánto son los gastos de cierre". Al corredor le sirve en especial, porque el grupo de cargos del prestamista es donde puede explicar el valor de comparar varios prestamistas mayoristas sin prometer precios.

Cada envío llega con precio, pago inicial, tasa y plazo, el porcentaje de cargos del prestamista que supuso el comprador, sus montos de terceros y de pagos anticipados, y los seis resultados. El costo de cierre como porcentaje del precio sirve para ordenar: un porcentaje muy bajo anticipa una sorpresa desagradable; uno en la parte alta del rango puede indicar que el comprador aparta de más y podría conservar ese efectivo como reserva.

En el CRM, etiquételos como prospectos "enfocados en costos". Su primer mensaje debe aterrizar los tres grupos, explicar cuáles se pueden cotizar y ofrecer una Estimación del Préstamo real cuando estén listos. El CRM integrado guarda cada nuevo cálculo en el mismo contacto, así ve si el comprador mueve el pago inicial o los cargos del prestamista, lo que le dice qué está sopesando.

Lo que llega a su CRM

Lo que los números le dicen del prestatario

  • Cargos del prestamista (% del préstamo)Si el comprador lo bajó mucho respecto al valor predeterminado, probablemente vio un anuncio de "sin costos" o costos bajos. Prepárese para explicar con sencillez la relación entre cargos, tasa y créditos del prestamista.
  • Costos de cierre (% del precio)Es la referencia mental del comprador. Muy bajo sugiere supuestos optimistas y riesgo de sorpresa después; muy alto puede significar que ahorra de más para gastos y podría guardar más efectivo como reserva.
  • Pagos anticipados y escrowUna cifra en cero o muy pequeña casi siempre significa que el comprador no conoce los depósitos iniciales al escrow ni el seguro prepagado. Una explicación de una línea genera confianza rápido.
  • Efectivo total para el cierreJunto al pago inicial, muestra todo el efectivo requerido. Si el total se acerca a lo que el comprador dice tener, la conversación pasa a créditos, fondos de regalo y elección de programa.

Un primer mensaje que usa sus números

¿Qué debe decir primero un corredor a este prospecto?

Hola [Nombre], gracias por estimar sus costos de cierre en nuestro sitio. Sus cifras dieron cerca de [Costos de cierre estimados], o [Costos de cierre (% del precio)] del precio. Como corredor puedo comparar cargos de varios prestamistas y mostrarle cuáles costos de terceros puede cotizar usted mismo. ¿Le sería útil?

No afirme ni dé a entender que sus cargos igualarán o mejorarán la estimación; solo la Estimación del Préstamo informa los costos reales.

Dónde esta calculadora rinde más

  1. 01

    Página de préstamos de compra, junto a la calculadora hipotecaria

    El pago y el efectivo para el cierre responden las dos preguntas de todo comprador, y un widget con pestañas mantiene ambas en una pantalla.

  2. 02

    Artículo o preguntas frecuentes sobre gastos de cierre

    Quien busca explicaciones sobre gastos de cierre convierte mejor si puede convertir el artículo en su propia cifra.

  3. 03

    Página de "por qué usar un corredor"

    El grupo de cargos del prestamista le da un lugar concreto para explicar la comparación mayorista sin hacer afirmaciones de precio.

Límites que conviene conocer

  • Los cargos de terceros y los pagos anticipados son montos únicos que el comprador adivina, así que el total vale lo que valgan esas suposiciones.
  • Los puntos de descuento no están en el porcentaje de cargos del prestamista a menos que el comprador los agregue, así que puede subestimarse el costo de comprar una tasa menor.
  • No se restan el depósito de garantía ni los créditos del vendedor o del prestamista, así que el efectivo total para el cierre es una cifra bruta.

Aviso de la calculadora: Estimates only. Closing costs vary by state, lender and property. Your official Loan Estimate and Closing Disclosure are the binding figures.

Definiciones en la calculadora

Costos de cierre
Los cargos y pagos anticipados que se deben al formalizar una hipoteca, aparte del pago inicial. Esta calculadora los agrupa en cargos del prestamista, cargos de terceros y pagos anticipados y depósito en garantía (escrow). Los montos varían según el estado, el prestamista y la propiedad; su Estimación del Préstamo y su Declaración de Cierre muestran las cifras vinculantes.
Cargos del prestamista
Los cargos que cobra el prestamista por otorgar el préstamo, como comisiones de apertura, suscripción y procesamiento, indicados aquí como porcentaje del monto del préstamo. Como se basan en el préstamo y no en el precio, un pago inicial mayor los reduce. Los puntos de descuento comprados para bajar la tasa se sumarían aparte.
Cargos de terceros
Los cargos pagados a proveedores externos y no al prestamista: avalúo, búsqueda y seguro de título, honorarios de cierre o de abogado, informe de crédito, levantamiento topográfico y derechos de registro. Algunos de estos servicios puede cotizarlos usted mismo; la Estimación del Préstamo indica cuáles. Esta calculadora los toma como un solo monto en dólares.
Pagos anticipados
Costos que se pagan en el cierre antes de su vencimiento, como el primer año del seguro de vivienda y el interés desde la fecha de cierre hasta el fin del mes. No son cargos por el préstamo en sí, pero aumentan el efectivo necesario para el cierre. Esta calculadora los combina con los depósitos iniciales a la cuenta de escrow.
Cuenta de depósito en garantía (escrow)
Una cuenta que maneja el administrador del préstamo para pagar en su nombre los impuestos a la propiedad y el seguro de vivienda, financiada con parte de cada pago mensual. En el cierre, el prestamista cobra un depósito inicial para abrirla, que aparece entre los pagos anticipados. El saldo se revisa cada año y los pagos se ajustan si cambian los impuestos o las primas.
Efectivo total para el cierre
El pago inicial más los costos de cierre estimados: el total que un comprador debe esperar aportar en el cierre según esta calculadora. En la Declaración de Cierre real, el depósito de garantía y los créditos del vendedor o del prestamista lo reducen, así que el cheque que entregue puede ser menor que esta cifra.
Costos de cierre como % del precio
Los costos de cierre estimados divididos entre el precio de la vivienda. Es una forma rápida de comparar una estimación con lo habitual en su zona o entre prestamistas. Como los cargos del prestamista crecen con el préstamo mientras que algunos cargos de terceros son fijos, el porcentaje tiende a ser mayor en viviendas de menor precio.
Pago inicial
La parte del precio de compra que se paga en efectivo en lugar de financiarse. El monto del préstamo es el precio de la vivienda menos el pago inicial. Un pago inicial mayor reduce el monto del préstamo y los cargos del prestamista calculados sobre él, aunque aumenta el efectivo total necesario para el cierre.
Estimación del Préstamo (Loan Estimate)
El formulario estandarizado que el prestamista debe entregar poco después de su solicitud, con la tasa estimada, el pago mensual, los costos de cierre y el efectivo para el cierre. Como todos los prestamistas usan el mismo formato, es la herramienta práctica para comparar ofertas. Ciertos cargos solo pueden aumentar al cierre dentro de límites legales.

Términos en esta página

Combina bien con

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El comprador ve cada cargo que pagará al cierre; usted ve qué renglón le preocupa antes de que se convierta en un cierre retrasado.

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Siete datos, el desglose PITI completo y un prospecto que conoce su pago real, no solo el capital y el interés.

Preguntas frecuentes · 8 preguntas

Preguntas sobre esta calculadora

¿Qué incluye cada uno de los tres grupos?

Los cargos del prestamista son la apertura, la suscripción y el procesamiento, expresados como porcentaje del préstamo. Los cargos de terceros cubren avalúo, búsqueda y seguro de título, honorarios de cierre o de abogado, informe de crédito, levantamiento topográfico y registro. Los pagos anticipados y el escrow son el primer año del seguro de vivienda, el interés hasta fin de mes y el depósito inicial de la cuenta para impuestos y seguro.

¿Me puede mostrar un ejemplo con números?

En una compra ilustrativa de $400,000 con 10% de pago inicial, el préstamo es de $360,000. Los cargos del prestamista al 1% suman $3,600; supongamos $4,500 de cargos de terceros y $5,000 de pagos anticipados y escrow. Los costos de cierre estimados llegan a $13,100, cerca del 3.3% del precio, y el efectivo total para el cierre a $53,100 con el pago inicial de $40,000 incluido.

¿Por qué los gastos de cierre pesan más en casas baratas?

Porque algunos costos casi no cambian con el precio. Los cargos del prestamista crecen con el préstamo, pero un avalúo, un cargo de cierre o el registro cuestan más o menos lo mismo en una casa de $200,000 que en una de $500,000. Repartidos sobre un precio menor, esos costos fijos representan un porcentaje más alto. En una compra de $200,000 pueden pasar del 4% aunque los cargos del prestamista sean modestos.

¿Los pagos anticipados y el escrow son realmente gastos de cierre?

Forman parte de lo que paga al cerrar, pero no son cargos por el préstamo. Los pagos anticipados cubren cosas que pagaría de todos modos, como el seguro de vivienda y el interés del resto del mes. El depósito al escrow es su propio dinero, guardado para pagar impuestos y seguros futuros. Por eso un prestamista puede anunciar costos bajos y aun así el efectivo que usted lleva al cierre ser parecido.

¿Para qué pide la calculadora el plazo y la tasa?

Describen el préstamo detrás de los costos; las ayudas indican que se usan para el pago proyectado. Los resultados de cierre dependen sobre todo del precio, el pago inicial, el porcentaje de cargos del prestamista y los dos montos en dólares. Si quiere el pago mensual completo junto al efectivo, combínela en el mismo widget con la calculadora de pago PITI.

¿Qué le dice este prospecto a un corredor que no diga uno de pagos?

Que el comprador piensa en efectivo y cargos, no solo en la mensualidad. El porcentaje de cargos del prestamista que supuso muestra cuánto espera pagarle a usted o a sus prestamistas, y el porcentaje sobre el precio muestra su referencia. Quien ajusta una y otra vez los cargos del prestamista suele estar comparando ofertas, y esa es la entrada natural para explicar cómo un corredor cotiza con varios prestamistas.

¿Puedo cambiar los nombres de los grupos para que coincidan con la Estimación del Préstamo?

Sí. PrequalFunnel le permite personalizar el texto de cada etiqueta, título y botón, así que podría renombrar "Cargos de terceros" con los nombres de sección que el comprador verá después. Conserve el significado y deje visible el aviso legal. Si cambia textos que tocan cargos o precios, conviene una revisión rápida con su equipo de cumplimiento antes de publicar.

¿Cómo sé qué anuncio o página generó el prospecto?

Cada envío trae atribución: etiquetas UTM, identificadores de clic como gclid o fbclid, el sitio de referencia y la página de llegada. Puede distinguir si el prospecto vino de un artículo sobre gastos de cierre o de un anuncio de búsqueda pagada, y comparar qué fuente produce compradores que luego solicitan. Los mismos campos viajan en el webhook; vea la atribución de prospectos.

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