- Punto de equilibrio
- El número de meses que tarda el ahorro mensual de un refinanciamiento en recuperar sus costos de cierre. En su forma más simple, son los costos de cierre divididos entre el ahorro mensual. Si vende o vuelve a refinanciar antes de alcanzarlo, el nuevo préstamo le habrá costado más de lo que ahorró, así que compárelo con el tiempo que espera conservar la vivienda.
- Costos de cierre
- Los cargos únicos por originar el nuevo préstamo, como comisiones del prestamista, avalúo, seguro de título y gastos de registro. Puede ingresarlos en dólares o como porcentaje del nuevo préstamo. Pagarlos al cierre mantiene el préstamo más pequeño; sumarlos al saldo evita el desembolso inmediato, pero agrega intereses durante toda la vida del préstamo.
- Tasa de interés
- El porcentaje anual que el prestamista cobra sobre el saldo pendiente, que aquí se usa para calcular el pago mensual de capital e intereses. La calculadora compara su tasa actual sobre el saldo restante con la nueva tasa del nuevo préstamo. Una tasa más baja reduce el pago y el interés total, pero reiniciar un plazo largo puede compensar parte de esa ganancia.
- Plazo del préstamo
- El número de años en que se programa pagar un préstamo. Un refinanciamiento inicia un plazo nuevo, así que pasar de 25 años restantes a un préstamo nuevo a 30 años reduce el pago, pero puede aumentar el interés total. Un plazo nuevo más corto eleva el pago mensual y reduce el interés total, lo que se refleja en el ahorro de por vida.
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Un refinanciamiento en el que el nuevo préstamo es mayor que su saldo actual y usted recibe la diferencia en efectivo al cierre. Aquí el monto en efectivo se suma a su saldo actual para formar el nuevo préstamo. Los prestamistas suelen limitar estos préstamos al 80% de la relación préstamo-valor, una pauta del prestamista y no una ley, y el préstamo adicional aumenta el interés total.
- Relación préstamo-valor (LTV)
- El saldo del préstamo dividido entre el valor actual de la vivienda, expresado como porcentaje. Un préstamo de $320,000 sobre una vivienda de $400,000 equivale a un LTV del 80%. Esta calculadora usa el LTV para decidir si el PMI aplica al préstamo actual o al nuevo, y para mostrar el patrimonio que queda después de retirar efectivo. Un LTV más bajo significa más patrimonio en la vivienda.
- PMI (seguro hipotecario privado)
- El seguro hipotecario privado protege al prestamista, no al prestatario, en préstamos convencionales con menos del 20% de patrimonio. Aquí se cobra a la tasa anual que usted ingresa siempre que el LTV supere el 80% en cualquiera de los dos préstamos. Según la Ley de Protección al Propietario (Homeowners Protection Act), el PMI puede cancelarse a solicitud al 80% del valor original y termina automáticamente al 78%.
- Capital e intereses (P&I)
- La parte del pago hipotecario mensual que reduce el saldo del préstamo (capital) y paga el cargo del prestamista por prestar (intereses). No incluye impuesto predial, seguro, PMI ni cuotas de HOA. El ahorro mensual de esta calculadora proviene principalmente del cambio en capital e intereses, más el PMI cuando aplica, porque los demás costos no cambian al refinanciar.
- Cuenta de depósito en garantía (escrow)
- Una cuenta que el administrador del préstamo usa para cobrar una parte del impuesto predial y del seguro de la vivienda con cada pago mensual, y para pagar esas facturas a su vencimiento. La calculadora incluye impuestos y seguro para mostrar el pago completo, pero como no cambian al refinanciar, no afectan el ahorro mensual ni el punto de equilibrio.
