Tính lại khoản trả góp thế chấp (mortgage recast)

Recast là việc trả dần (amortization) lại, không phải một khoản vay mới. Không cần nộp đơn mới, thẩm định giá hay kiểm tra tín dụng, và đơn vị quản lý khoản vay thường thu một khoản phí hành chính vừa phải và yêu cầu số tiền trả một lần tối thiểu. Khoản vay thông thường (conventional) là đối tượng phổ biến; các khoản vay được chính phủ bảo lãnh như FHA (Cục Quản lý Nhà ở Liên bang) và VA (Bộ Cựu chiến binh) thường không cho phép recast.

Ví dụ minh họa. Một người vay còn nợ $300,000, lãi suất 6%, còn 25 năm, trả khoảng $1,933 mỗi tháng tiền gốc và lãi. Sau khi bán căn nhà trước, họ trả $50,000 vào tiền gốc và yêu cầu recast. Số dư mới $250,000 trong cùng 25 năm cho ra khoản thanh toán khoảng $1,611, ít hơn khoảng $322 mỗi tháng. Trong suốt kỳ hạn còn lại, họ tiết kiệm khoảng $46,600 tiền lãi.

Nếu không recast, cùng khoản trả thêm $50,000 vẫn giúp tiết kiệm tiền lãi và rút ngắn khoản vay, nhưng khoản thanh toán bắt buộc không thay đổi. Recast phù hợp với người vay đã có lãi suất muốn giữ và coi trọng khoản thanh toán bắt buộc thấp hơn, chẳng hạn người mua đã đóng hồ sơ căn nhà mới trước khi bán căn cũ. Khi lãi suất thị trường thấp hơn nhiều so với lãi suất hiện tại, tái cấp vốn có thể có lợi hơn recast dù chi phí cao hơn. Công cụ tính recast khoản vay thế chấp so sánh khoản thanh toán cũ và mới.